De vraag naar woningen is enorm. Daarnaast worden woningcorporaties geconfronteerd met een enorme opgave in duurzaamheid: in 2030 moeten alle woningen gemiddeld energielabel A hebben. Woningcorporatie Mooiland biedt deze uitdagingen het hoofd, door met zorgvuldig geselecteerde vaste ketenpartners te werken voor zowel renovatie als nieuwbouw. Kobbe Vink, senior projectontwikkelaar bij Mooiland: “In 2021 hebben we een selectie voor de nieuwbouw uitgevoerd, waarbij we zochten naar twee partijen die een volledig traject vanaf het voorlopig ontwerp kunnen oppakken en dus ook engineeringcapaciteiten in huis hebben. Daarnaast wilden we een partij die ook conceptwoningen aanbiedt en die met ons een grote slag in duurzaamheid en circulariteit kan maken. Zo zijn we begin 2022 een negenjarig partnerschap aangegaan met Bouwmij Janssen en met Janssen de Jong.”
Beide bouwers bouwen jaarlijks 70 nieuwbouwwoningen voor Mooiland. Een prachtig voorbeeld daarvan zijn de 22 woningen die Janssen de Jong voor Mooiland mocht bouwen in Maren-Kessel: fraaie, duurzame en levensloopbestendige woningen. De woningen werden een jaar geleden opgeleverd en vandaag treffen we hier Kobbe Vink en projectleider Martijn van der Linden van Janssen de Jong die samen antwoord kunnen geven op de vraag wat de intense en langdurige samenwerking tussen een corporatie en een bouwer oplevert. Voor beide partijen, maar ook voor de bewoners.
Kobbe: “Wij werkten voor onze renovaties al vijf jaar met vaste ketenpartners. Dat bleek veel sneller, efficiënter en goedkoper te werken. Toen die contracten opnieuw aanbesteed werden, zijn we daarom ook voor de nieuwbouw op zoek gegaan naar twee ketenpartners.” Martijn: “Ik was vanaf het begin bij dat selectieproces betrokken en heb onze troeven op tafel gelegd: We hebben als Janssen de Jong met ModuFair het gevraagde woningbouwconcept. Daarnaast hebben we de ambitie om één van de meest impactvolle, circulaire bouwers te zijn. En we hebben de capaciteit en capaciteiten om een heel traject vanaf het voorlopig ontwerp, inclusief vergunningen, op te pakken. Op grond van dit alles is Mooiland met ons in zee gegaan.”
Onze samenwerking is zonder meer goed. Het feit dat je voor een langere periode voor elkaar kiest, werpt duidelijk zijn vruchten af. Dat merk je bijvoorbeeld ook na de oplevering waar traditioneel vaak ‘strijd’ ontstaat tussen bouwer en opdrachtgever over service en garantie. Dat kennen we nu niet. Er is duidelijk sprake van een partnership.
Kobbe Vink, senior projectontwikkelaar bij Mooiland
“Bovendien stelt Janssen de Jong de klant centraal,” vult Kobbe aan. “Dat doen ze bij kopers, maar ook bij onze bewoners. Die worden meegenomen in het bouwproces via een online portaal, dat de voortgang van de bouw belicht en via nieuwsbrieven. Van de kijkdagen maken ze bijzondere momenten. Zo zorg je ervoor dat mensen elkaar alvast gaan kennen. Dat is belangrijk. Onze samenwerking is zonder meer goed. Het feit dat je voor een langere periode voor elkaar kiest, werpt duidelijk zijn vruchten af. Dat merk je bijvoorbeeld ook na de oplevering waar traditioneel vaak ‘strijd’ ontstaat tussen bouwer en opdrachtgever over service en garantie. Dat kennen we nu niet. Er is duidelijk sprake van een partnership.”
Nu de partijen inmiddels drie jaar samenwerken is het tijd om een eerste tussenbalans op te maken. Kobbe: “We hebben inmiddels samen drie projecten kunnen realiseren. De vierde is recent opgestart. De samenwerking loopt soepel en op het gebied van circulaire bouwmaterialen hebben we samen met Alba Concepts hier in Maren-Kessel een goede verkenning uit kunnen voeren. Daar staat tegenover dat de inzet van conceptwoningen nog niet gelukt is. De projecten die we gedaan hebben, waren simpelweg te kleinschalig om dat kosteneffectief te doen. Daarnaast hebben we bij alle projecten helaas vertraging opgelopen door bezwaartrajecten. Dat is iets waar we mee moeten dealen.”
De insteek die Mooiland had bij het aangaan van een meerjarig partnerschap voor de nieuwbouw was helder: de nieuwbouw moest sneller, efficiënter en betaalbaarder. Dat lijkt gelukt. Kobbe: “Er is inmiddels nog een extra argument bijgekomen. We hebben ons immers ook verzekerd van capaciteit. Dat is belangrijk. Het blijkt nu namelijk vaak moeilijk om überhaupt een goede bouwer te interesseren. Die hebben we nu wel. Zo hebben we inmiddels fraaie projecten samen met Janssen de Jong gerealiseerd. Vaak met dezelfde mensen en dezelfde onderaannemers. Dat werkt. Je begrijpt elkaar en dat is niet alleen praktisch, maar ook prettig.”
Met de keuze voor twee vaste nieuwbouwpartners liep Mooiland uiteraard een risico; je haalt daarmee een deel van de marktwerking weg. Maar daar vreest Kobbe niet voor: “We werken met begrotingen met een grote transparantie. Daarnaast laten we ons kundig ondersteunen bij het beoordelen van de bedragen die gehanteerd worden. Dat maakt dat er geen ruimte is voor grote marges. We hebben écht marktconforme prijzen. Dat neemt niet weg dat die prijzen in de afgelopen vijf jaar in de hele markt wél enorm gestegen zijn. Dat is zorgwekkend, want omdat de huren nauwelijks stijgen, snoepen we onszelf als corporaties langzaam op. Een reden te meer om in te zetten op conceptwoningen.”
We hebben als bouwers ook veel contact met elkaar en proberen in deze samenwerking ook absoluut van elkaar te leren. Normaal ben je elkaars concurrent, maar voor Mooiland werken we nadrukkelijk samen en kennen we over en weer ook veel transparantie.
Martijn van der Linden, projectmanager bij Janssen de Jong over de samenwerking met Bouwmij Janssen.
De twee mannen waren sinds de oplevering niet meer bij het project in Maren-Kessel geweest en zijn blij verrast over hoe mooi het erbij ligt. Een volwassen straat met veel groen en fraaie huizen. “Zo willen we graag door,” stelt Kobbe, “ook al kan ik door de beperkte omvang van de projecten en de vele bezwaarprocedures nog niet zeggen dat we met elkaar de perfecte ‘flow’ hebben bereikt. Het is vooralsnog te klein en te veel hollen en stilstaan. Maar de wil om daar te komen is er en de voordelen zijn er nu ook zeker al.”
(tekst en fotografie: Joost van Sluijters, Top of Mind)
