Het woningtekort in Nederland is inmiddels bijna 400.000 woningen. Om die woningnood aan te pakken is onder meer afgesproken dat er jaarlijks 30.000 nieuwe woningen gerealiseerd gaan worden door de corporaties. Dat is ambitieus en vooralsnog niet haalbaar. In Enschede liet corporatie De Woonplaats zien in welke richting de oplossing gezocht moet worden.
Hans Jannink, ontwikkelmanager bij de corporatie: “Als we snelheid willen maken, moeten we conceptueel bouwen. Dat hebben we hier met het woningbouwconcept ModuFair gedaan. Maar nog veel belangrijker is dat er over en weer vertrouwen moet zijn tussen partijen en dat mensen hun nek durven uit te steken. Janssen de Jong, wij als corporatie en óók de gemeente Enschede hebben het aangedurfd om niet steeds na elkaar, maar ook parallel aan elkaar te werken. Om stappen te zetten voordat alles 100% uitgekristalliseerd was. Op zo’n manier kun je snelheid maken.”
Janssen de Jong, wij als corporatie en óók de gemeente Enschede hebben het aangedurfd om niet steeds na elkaar, maar ook parallel aan elkaar te werken. Om stappen te zetten voordat alles 100% uitgekristalliseerd was. Op zo’n manier kun je snelheid maken.
Hans Jannink, Ontwikkelmanager bij De Woonplaats
Begin 2023 leek de Crisis- en herstelwet, bedoeld om de woningbouw te versnellen, op te gaan in de Omgevingswet. De gemeente Enschede voorzag dat de systemen daar zeker niet klaar voor waren. Hans: “Men adviseerde ons in juni 2022 dan ook nadrukkelijk om onze aanvragen voor omgevingsvergunningen voor 200 woningen vóór 15 december 2022 in te dienen, zodat de woningbouw niet vertraagd zou worden.”
Ron Schamp, manager ModuFair bij Janssen de Jong: “Zo kregen wij medio september een eerste uitvraag van De Woonplaats, die in de weken daarna met de stedenbouwkundige nog verder verfijnd zou worden. Eind oktober moest onze prijs er wel liggen. Weer een week later hadden we de opdracht binnen voor 15 grondgebonden woningen en 34 appartementen bij Het Stroink. Een dergelijke snelheid kun je als bouwer alleen realiseren als je conceptueel bouwt en dezelfde taal spreekt als de klant. ModuFair hebben we ontwikkeld vanuit de prestatie-eisen van De Woonstandaard. Dat werkt, want zo sluit ons aanbod aan op de vraag van een corporatie.”
Op 15 december lag de vergunningsaanvraag inderdaad bij de gemeente. Hans: “Ondertussen waren wij vanaf juni al bezig om de buurt te laten participeren in de plannen. In het begin waren er protesten en zelfs spandoeken, maar door goed te luisteren en heldere beloftes over planschade, hebben we de buurt meegekregen.” “Zo konden wij in mei 2023 met het grondwerk beginnen en als dat na vier maanden klaar is, gaat het snel,” vult Ron aan.
Het project is een mooi voorbeeld van wat ModuFair kan brengen. Denk aan versnelling van het ontwikkeltraject, een voorspelbaar bouwproces, lagere en voorspelbare kosten, circulariteit, lage energiekosten en kwaliteit. Daarnaast is het project een voorbeeld van samen je nek uitsteken.
Ron Schamp, manager ModuFair bij Janssen de Jong
“Binnen ModuFair werken we met een hecht team. We hebben een vaste architect, casco-montageploeg, installateur… Er staat een goed geoliede machine. Dat betekent dat we woningen casco binnen een dag neerzetten. Alles is beproefd en doordacht.
Wij proberen bijvoorbeeld het aantal keren dat wij door de voordeur moeten tot een minimum te beperken. Je kunt, als de woning klaar is, een warmtepomp van 150 kilo naar de tweede verdieping gaan sjouwen, maar wij hijsen die naar binnen voordat het dak erop gaat. We denken zoals Lego denkt en zorgen ervoor dat materialen die je samen op hetzelfde moment nodig hebt, in hetzelfde ‘zakje’ worden aangeleverd.
Daarbij zorgen we ervoor dat er elke dag in iedere woning gewerkt wordt. Dankzij díe aanpak en efficiency waren deze woningen al voor de kerst van 2023 klaar om op te leveren.”
Ron Schamp: “We hebben hier nadrukkelijk samen het verschil gemaakt. Elke partij heeft zich ingezet om op zijn eigen manier de woningbouw te versnellen en zo de druk op de woningmarkt te verlichten.” “En dat blijft nodig,” vult Hans Jannink aan. “Op iedere woning binnen dit project hebben we 1.100 inschrijvingen gehad, waaruit we moesten loten.”
Ron: “Het project is een mooi voorbeeld van wat ModuFair kan brengen. Denk aan versnelling van het ontwikkeltraject, een voorspelbaar bouwproces, lagere en voorspelbare kosten, circulariteit, lage energiekosten en kwaliteit. Daarnaast is het project een voorbeeld van samen je nek uitsteken. Wij moesten, vóór de omgevingsvergunning rond was, materialen bestellen en mensen inplannen.”
Hans: “En wij gaven opdracht voor woningen zonder exact te weten wat we kregen qua footprint en of deze binnen de stedebouwkundige kaders zouden passen. Maar als je elkaar vertrouwt en allemaal bereid bent ook tussen de regels door te lezen, kun je dit soort versnellingen realiseren.”
“En daarnaast is het cruciaal dat je in dit soort kritische trajecten met elkaar overweg kunt en elkaar ook dingen gunt,” wil Hans nog zeggen. “Dat is niet vanzelfsprekend. Soms is er te scherp ingetekend, soms hebben wij er te veel afgepraat. Dan moet je daar een weg in vinden en dat is met Janssen de Jong werkelijk goed gelukt. Men was flexibel. Bij veel projecten ontmoeten bouwer en opdrachtgever elkaar helaas al spoedig bij de rechter, maar dat is hier nooit ter sprake geweest. We spraken écht dezelfde taal en hadden hetzelfde doel voor ogen.”
Op de foto niet alleen Ron Schamp en Hans Jannink (respectievelijk links en rechts in het midden), maar ook Frank Wittenberns (r) en Gerard Dijkhuis (l). Frank begeleidde vanuit De Woonplaats dit project vanaf de ontwikkelfase, terwijl Gerard het project in die fase namens Janssen de Jong onder zijn hoede nam. Samen trots op het resultaat, waarbij veel bewoners een fraai nieuw thuis hebben gekregen.
(tekst en fotografie: Joost van Sluijters, Top of Mind)
